Định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng là hoạt động cần làm và là cơ sở để thực hiện việc vay vốn ngân hàng. Cùng PVcomBank tìm hiểu tất tần tật về việc định giá tài sản thế chấp trong bài viết dưới đây.

1. Định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng

Định giá tài sản thế chấp chấp ngân hàng xảy ra khi một cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn vay vốn từ các tổ chức ngân hàng. Để tiến hành vay vốn, bên yêu cầu vay cần phải đưa ra tài sản đảm bảo để bên ngân hàng hoặc tổ chức định giá giá trị của tài sản đó và tiến hành các bước quy trình vay vốn cho doanh nghiệp hoặc cá nhân.

Định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng

Xem thêm: Vay thế chấp ngân hàng là gì? Thủ tục và điều kiện vay 

2. Tầm quan trọng của định giá tài sản thế chấp

Định giá tài sản thế chấp là một hoạt động quan trọng vì nó phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định của chủ thể. Hoạt động này xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc biết giá trị thật của tài sản giúp các bên tham gia giao dịch có thể hiểu về giá trị tài sản, đem lại lợi ích công bằng trong giao dịch giữa các bên. Việc định giá tài sản là nghiệp vụ của các cơ quan tổ chức ban ngành có năng lực thực hiện để định giá các tài sản thế chấp, xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự. 

3. Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

Một loại tài sản có thể có nhiều cách tiếp cận và sử dụng nhiều phương pháp định giá tài sản thế chấp ngân hàng khác nhau và sẽ cho ra những mức giá khác biệt. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được những chuyên viên xem xét phân tích và thống nhất với nhau. Dưới đây là một số phương pháp định giá tài sản thế chấp.

Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

3.1. Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh

Đây là một loại phương pháp thẩm định giá trị của tài sản thông qua việc xem xét dựa trên việc phân tích mức giá của các tài sản được so sánh để ước tính và xác định giá trị thực của tài sản cần định giá. Phương pháp so sánh là cách tiếp cận từ thị trường theo thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Cơ sở của phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương đồng đã được giao dịch trên thị trường. Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi với nhiều loại tài sản như: bất động sản, động sản, kể cả tài sản hữu hình tài sản vô hình, tài sản tài chính, … Miễn chúng đáp ứng được những yêu cầu sau: có tính đồng nhất, có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh

3.2. Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí

Định giá tài sản bằng phương pháp chi phí là cách xác định giá trị của một vật thông qua chi phí tạo ra chúng hoặc những chi phí thay thế của một tài sản có chức năng, công dụng tương tự như tài sản cần định giá. Sau khi đã trừ hết khấu hao giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định. 

Phương pháp này sẽ áp dụng để định giá những loại tài sản không có đủ thông tin trên thị trường, áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí thường được dùng chủ yếu để đánh giá những tài sản thế chấp mới hoặc thẩm định giá công trình mới được xây dựng.

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí

3.3. Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là loại phương pháp định giá tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập phần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn phù hợp. 

Cơ sở của phương pháp vốn hóa trực tiếp nằm ở giá trị của tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích có thể nhận được trong tương lai từ tài sản thế chấp cần định giá. 

3.4. Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp thặng dư

Phương pháp này sẽ quen thuộc trong việc xác định giá trị của bất động sản đánh giá tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của sự phát triển và định giá của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư để tạo ra sự phát triển đó. 

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng với thu nhập từ đất đã đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hòa. 

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp thặng dư

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp

Muốn kết quả định giá tài sản thế chấp được rõ ràng minh bạch và chuẩn xác nhất cho khách hàng, bên cạnh việc xác định mục đích Đánh giá những phương pháp đánh giá khác nhau cũng cần phải nhận diện rõ từng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng như:

4.1. Loại yếu tố mang tính vật chất

Có thể hiểu đơn giản đó chính là những thuộc tính hữu ích tự nhiên có sẵn của tài sản mà nó đem lại lợi ích cho người sử dụng như:  Đối với nhà ở thì đó là vị trí, diện tích, kích thước các phòng ốc, …

Với những sản phẩm càng có nhiều thuộc tính hữu ích, định giá tài sản thế chấp của nó càng cao. Tuy nhiên sẽ có sự tác động của các yếu tố chủ quan mà tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào trường hợp của mỗi người, vật dụng tài sản có đem lại đội hữu ích cao hay không. Chính vì vậy, bên cạnh việc xem xét một tài sản có mang lại nhiều công dụng cho người khác hay không, thẩm định viên còn tiến hành xem xét đến mục tiêu khách hàng để lựa chọn hải sản định giá phù hợp.

Loại yếu tố mang tính vật chất

4.2. Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tài sản nếu sở hữu công dụng lợi ích như nhau nhưng tình trạng pháp lý khác nhau thì định giá tài sản thế chấp cũng sẽ khác nhau.

Tình trạng pháp lý tài sản có thể hiểu là quy định về quyền của chủ thể có sự tác động đến các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến quá trình định giá, đặc nhất là đối với bất động sản. Những tài sản sở hữu quyền khai thác thuộc tính rộng thì giá trị tài sản sẽ càng được nâng cao và ngược lại với những tài sản không được khai thác thuộc tính rộng rãi. Một số quyền khai thác được pháp luật bảo hộ có thể kể đến như: được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng.

Để xác định tính đúng đắn về mặt pháp lý của một tài sản, những nhà thẩm định viên phải nắm được những quy định cụ thể về pháp luật về quyền của các chủ thể đối với từng loại giao dịch cụ thể. Tìm kiếm thông tin chính xác qua căn cứ vào kết bạn pháp lý liên hành hoặc xem xét các loại giấy tờ đi kèm.

Các yếu tố về tình trạng pháp lý

4.3. Yếu tố ảnh hưởng mang tính kinh tế

Cung và cầu là hai yếu tố tạo nên tính khách quan của giá trị sản phẩm hay còn gọi là kinh tế của tài sản. Trên thực tế định giá tài sản thế chấp sẽ cao khi chúng dần trở nên khan hiếm nhưng nhu cầu mua và sử dụng của khách hàng lại cao. Và ngược lại giá trị tài sản sẽ giảm khi cung trở nên phong phú nhưng cầu lại bị hạn chế. 

Để có cơ sở đánh giá và ước tính giá trị sản phẩm một cách công bằng và hợp lý với thị trường thì cần phải thu thập lưu trữ các thông tin sản phẩm mua bán tài sản trong kho dữ liệu của ngân hàng.

5. Ngân hàng PVcomBank định giá tài sản phù hợp

Định giá tài sản là quy trình bắt buộc trong tín dụng, hỗ trợ khách hàng xác định được giá trị thực tế của tài sản theo giá thị trường, mang tính độc lập, khách quan. Tham gia vay vốn tại ngân hàng PVcomBank được hưởng những lợi ích sau:

• Hệ thống cơ sở dữ liệu giá đa dạng và phong phú, luôn cập nhật sát giá thị trường.
• Đội ngũ nhân viên định giá được đào tạo chuyên nghiệp, tận tâm và tuân thủ đúng quy trình, quy định của pháp luật.
• Quy trình định giá khoa học, ứng dụng công nghệ thông tin, chuyên nghiệp hoá công việc đảm bảo chất lượng và hiệu quả cao nhất.
• Thông báo định giá thể hiện đầy đủ những thông tin cũng như hình ảnh về tài sản. Thời gian định giá không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và đi khảo sát thực tế tài sản.

Ngân hàng PVcombank - Định giá tài sản thế chấp giá cao uy tín nhất hiện nay

Vừa rồi là bài viết thông tin về định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng mà PVcomBank xin gửi đến quý độc giả. Hy vọng bài viết trên đã mang đến thêm nhiều thông tin hữu ích về định giá tài sản.